Les points faibles du PLU... et les améliorations possibles, selon l'ACSERB

3ème PLU en 3 mandatures. Ce nouveau document n’a pas apporté la simplification annoncée, ni un projet clair pour la rénovation ambitieuse du centre-ville.

D’autre part l’équilibre entre "logements" et "protection des espaces fragiles" est encore mal défini avec un programme d’OAP qui continue d’augmenter : 235 logements dans le PLU 2012, 430 en 2019 et 512 aujourd’hui.

1.     Sur le PLU

Le PLU a été fait de bonne foi, mais avec des choix esthétiques conflictuels qui ne correspondent pas à notre village, et avec des éléments pédagogiques (annotations, recommandations) qui apportent de la confusion. Au final, contrairement à la volonté de clarification, nous avons un document fleuve, complexe et inachevé. les observations faites lors de l ‘enquête publique par les Personnes Publiques Associées (PPA) et le public le confirment.

Il est nécessaire de relire le PADD au regard du PLU pour en vérifier la concordance et de revoir certains points.

2.     Sur le nombre et la nature des logements

Il est essentiel de maintenir l’objectif du PADD de 710 logements nouveaux maximum avec :  

•     Des petits programmes (25 logements maximum) exclusivement sociaux répartis sur l’ensemble de la commune (dans le gisement foncier estimé à 280 log dans le PADD)

• Des OAP maitrisées (limités à 430 log dans le PADD mais que l'on retrouve à 530 dans le PLU...) soit par exemple : La bonde 310, Andin 10, Saint Louis 80, Bienval 12 et Ergal 15.

Le PLU prévoit la concentration des logements (programmes mixtes) sur Pontchartrain et un développement trop important dans le diffus (pavillons) ce qui va concentrer et augmenter l'obligation de construction de logements sociaux (Loi SRU) déjà difficiles à implanter.

3.     Sur les OAP

Il est nécessaire d’élaborer des projets réalistes, avec des objectifs définis (voir les observations dans l’enquête publique).

Le manque de réalisme de certaines OAP et cette absence d'objectifs prédéfinis (sauf pour Bienval) ne permettent pas de mesurer leur impact, ni de consulter la population, faute d'éléments avérés, en particulier sur le centre ville. Ou alors, on nous présente un programme quasiment finalisé (OAP Saint Louis), où aménageurs et promoteurs ont tout décidé en amont, et proposent un projet clés en main, sans réelle marge de manœuvre. C’est un problème de démocratie et un risque de projets irréalisables remettant en cause l’ensemble du PLU.

• OAP la Bonde : Le programme (1000 personnes), le plan et l’échéancier de cette opération sont des éléments importants qui conditionnent l’ensemble du nouveau PLU, notamment pour les logements sociaux, mais aussi pour la centralité des équipements. Il est donc important d’élaborer des projets réalistes, précisément définis dès le départ. Compte tenu de la complexité et des enjeux du projet, il est nécessaire de réaliser un schéma d’aménagement du site de la Bonde plus précis, afin de maitriser l’intervention des aménageurs et de pouvoir échanger avec la population sur des éléments tangibles.

• OAP Saint Louis : La restructuration (plutôt qu’une démolition/reconstruction) de la Résidence de Personnes Agées (RPA) et son éventuelle extension devrait permettre de réduire les nouvelles constructions en terrain fragile et de préserver l’espace vert existant. La limitation à 80 logements (conforme à l’objectif du PADD) et l’aménagement des circulations piétonnes semblent préférables au projet envisagé (120 logements) et plus conformes aux observations de l’enquête publique.

• L’OAP d’Ergal nécessite également un projet mieux défini, celle de la porte d’Andin n’a pas de réalité (ne correspond pas à la définition d’une OAP).

4.     Sur la hauteur des bâtiments

Si la hauteur des bâtiments sur l’ensemble des zones a bien été réduite comme nous le souhaitions, des hauteurs excessives sont maintenues sur les OAP de la Bonde et Saint Louis avec 12m à l’égout et 16m au plafond (soit 5 niveaux) très supérieur aux bâtiments du bourg (8,1m soit 3 niveaux). Par ailleurs la possibilité de toitures variées acceptées par le nouveau règlement en zone historique (UA et OAP) ne parait pas souhaitable et contraire à certains articles du PLU et aux orientations du Parc Naturel Régional (PNR) (voir également l’avis négatif de l’ABF sur l’ancien projet aux Fontaines).

Le récent programme route du Pontel (ADI) est très en dehors du registre architectural local et aggrave nos inquiétudes sur les programmes à venir.

3.     Sur le classement du parc du château

Le périmètre de l’OAP de la bonde, urbaine et importante, ne doit pas intégrer le parc du château, en particulier les zones de corridors écologiques.

La trame bleue en bordure côté OUEST et SUD et corridor de la sous trame herbacée côté OUEST

Le schéma de l’OAP ne reprend pas précisément les tracés de Le Notre ni les corridors hydrauliques ou herbacés définis dans le SRCE et manque de précisions. Une partie nouvelle du parc est réservé à des équipements

6.     Sur le ZAN, les lisières de forêt et la densification

Impossible de connaitre le calcul réel des surfaces (enaf) réellement consommables dans le projet communal.

La situation de la commune comme Pôle dans le schéma Régional est incohérent au regard de sa situation, des transports et des potentialités de la commune. Cela permet de nouvelles surfaces constructibles et impose des contraintes en fragilisant la protection des ‘’ENAF’’ affirmée dans le PADD et souhaitée par la population

Les lisières de forêt sont mal protégées contre l’urbanisation. Pourquoi la règle de protection écologique du fond de Bienval nord ne s’applique t’elle pas à la totalité de la bande des 50m présentant la même fragilité ?

Enfin les nouvelles règles de division ne sont plus soumises à l’accord de la commune ce qui facilite la densification en zones UG et UH.

Le parc du château est bien classé N ou A et les boisements protégés mais les subsistances du parc ne le sont pas. Par ailleurs l’OAP apporte des possibilités de constructions (voir le schéma) dans une évolution future.

Il faudrait préciser une protection comme jardin historique ruiné (en accord avec l’inspecteur des sites) et comme espace naturel sensible, corridor écologique, trame verte et bleue particulière et également gérer la fréquentation des propriétaires du château.

Conclusion

Les lois SRU, ZAN et les réglementations environnementales nous imposent un équilibre délicat entre développement urbain et préservation de notre territoire. Si la loi SRU nous fixe des objectifs de construction, la loi ZAN et les enjeux écologiques nous offrent des leviers pour défendre notre spécificité rurale, notre biodiversité et notre cadre de vie.

Notre commune ne doit pas se contenter d’anticiper les attentes du préfet en matière de construction. Elle a le devoir de se battre pour un aménagement du territoire qui respecte notre identité, nos paysages et nos ressources naturelles. Chaque projet doit être évalué à l’aune de son impact sur notre environnement, notre patrimoine et notre qualité de vie.

Nous ne refusons pas le progrès, mais nous aimerions qu’il soit pensé avec nous. Les dérogations existent, les marges de manœuvre aussi : utilisons-les pour défendre un urbanisme raisonné, qui limite l’étalement urbain, favorise la rénovation et la densification douce, et protège nos espaces naturels et agricoles.

La ruralité n’est pas un frein, c’est une richesse. Osons dire non aux projets inadaptés, et oui à une vision ambitieuse de notre avenir, où développement rime avec durabilité et respect de notre territoire.

Ensemble, faisons de notre commune un exemple de résistance constructive, où les obligations légales ne sacrifient pas notre héritage et notre futur.

 PLU : Plan Local d'Urbanisme

OAP : Orientation d'Aménagement Programmé PPA : Personnes Publiques Associées PADD : Projet d'Aménagement et de Développement Durables de la commune ABF : Les Architectes des Bâtiments de France

 SRCE : Le Schéma Régional de Cohérence Ecologique Enaf : Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers

Gisement foncier : les terrains [constructibles] au sein de l'espace urbanisé dont l'usage actuel ne correspond pas aux besoins de la collectivité.

Pour aller plus loin : https://www.doubs.gouv.fr/contenu/telechargement/43790/293531/file/Fiche_ODCE_3.1_Strat%C3%A9gie_fonci%C3%A8re.pdf

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