Obligation de construction et artificialisation des sols : un vrai dilemme
La loi SRU impose aux communes de construire un certain nombre de logements sociaux pour lutter contre le mal-logement et favoriser la mixité sociale. Mais l’artificialisation des sols qui en découle n’est pas sans effets négatifs sur l'environnement (perte de biodiversité, risques d'inondations, réchauffement climatique, etc.), sans oublier que le secteur du bâtiment est responsable de près de la moitié de la consommation d’énergie et d’un quart des émissions de gaz à effet de serre en France (*1). La commune de Jouars-Pontchartrain est confrontée à ce dilemme. Elle est en retard sur ses obligations de construction de logements sociaux, mais souhaite, on peut le penser, limiter l'artificialisation des sols...
Des programmes à l’arrêt à Pontchartrain
Si le luxueux programme de logements d'Altarea-Cogedim dans le Château de Jouars-Pontchartrain, semble, au dire du promoteur, couler des jours heureux (Altarea aurait tout vendu (?), deux programmes de petites unités de logements sociaux sont en standby à Pontchartrain : celui du fond de Bienval et celui de la rue de Montfort.
D’un côté, des logements très chers, très luxueux, ne correspondant à la demande sociale, ne répondant pas aux besoins des ménages monoparentaux, ni à celui des jeunes couples, ne prenant pas davantage en compte la demande de petits logements due à la décohabitation (rupture conjugale, départ des enfants), etc. ! Ces logements augmentent la pression de logements sociaux à Pontchartrain (loi SRU) et reviennent chers à l’état (la défiscalisation) … Et de l’autre des programmes retardés ou à l’arrêt !? On marche sur la tête !
On construit, on construit, mais…
Bien évidemment, il n’y a pas qu’à Pontchartrain que le bâtiment tousse. De très nombreux articles de presse font état des difficultés du neuf et d’une offre de logements mal adaptée.
Trop de bureaux
Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), l'offre de bureaux par les promoteurs est supérieure à la demande en France. En effet, les stocks de bureaux vacants ont augmenté de 10 % en 2022, pour atteindre 6,5 millions de mètres carrés.
Une crise du logement neuf
Dans un article du 22 septembre 2023, le journal « Le Monde » écrit : Dans le neuf, les promoteurs multiplient les opérations commerciales pour écouler des stocks de logements de plus en plus importants. « Il faut compter environ trois ans entre le moment où l’on conçoit un programme immobilier et celui où on le vend, détaille Pierre Vigna, directeur général adjoint de l’immobilier résidentiel et des régions pour Vinci Immobilier. Les prix des logements actuellement disponibles sur le marché ont été établis en se basant sur des analyses économiques datant de trois ans, c’est-à -dire sans tenir compte de la hausse brutale des taux de crédit immobilier […]
Selon les données du ministère de la transition écologique, les réservations de logements neufs reculent de 39,9 % sur un an. […]
Une offre de logements mal adaptée :
Souvent mises en avant, les hausses des taux d’intérêt et du prix des matériaux, n’expliquent pourtant pas tout. L'offre des promoteurs est souvent concentrée sur les grandes métropoles et les zones touristiques, alors que la demande de logements sociaux est plus importante dans les petites villes. Les promoteurs, sensibles aux attentes des investisseurs immobiliers sérieux (les gens solvables!), sont effectivement plus intéressés par les logements de luxe, bien placés, qui sont plus rentables et trouvent (ou trouvaient?) facilement preneurs... mais jusqu’à quand ?
La crise du logement frappe de plein fouet les petits budgets. Les prix des logements ont augmenté de manière très importante ces dernières années, rendant l'accès à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages modestes. De plus les promoteurs immobiliers délaissent les petits logements. Les ventes de logements neufs de moins de 50 mètres carrés ont chuté de 25 % au premier semestre 2023, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
Et un parc immobilier peu occupé!
À Paris, il y aurait pas moins de 120 000 logements vacants, selon l’Insee (donnée 2019) et, environ 400 000 pour toute l’Ile-de-France. En France le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter depuis le milieu des années 2000. L’Insee en compte trois millions en 2022, contre 1,6 million il y a 20 ans : une progression de près de 60 %. 15% de ces logements le sont depuis plus de 6 ans (https://www.observationsociete.fr/modes-de-vie/logement-modevie/le-boom-des-logements-vacants/).
De son coté, la Fondation Abbé Pierre a publié en 2022 un rapport intitulé "Les chiffres du mal-logement en France" et estime quant à elle que le nombre de logements vacants en France est de 4,8 millions, soit 13,4 % du parc de logements. Cette estimation est basée sur une définition plus large du terme « logement vacant » qui inclut par exemple les logements en cours de vente ou de location.
Une conclusion... évidente?
L’ACSERB n’est pas en mesure de dire si on construit assez ou pas en France. Mais elle peut affirmer sans crainte d’être démentie que :
La bétonisation et l’artificialisation des sols pèsent lourdement sur le dérèglement climatique et compromettent l’avenir de nos enfants.
Que chaque année ce sont 57 000 ha de nature qui sont bétonnés en France (Le Parisien du 05/10/2023).
Qu'un stock important de bureaux et logements neufs ne correspondant pas à la demande existe et ne trouve pas preneur.
Que le bon sens voudrait, dans ces conditions, qu’avant de construire, on se préoccupe de réduire la part des logements vacants.
Que l’offre des promoteurs ne doit plus chercher à satisfaire une minorité de privilégiés, mais satisfaire les demandes du plus grand nombre.
Il est vraiment temps de passer d’un modèle immobilier basé sur la construction de nouveaux logements à un modèle basé sur la réutilisation du parc existant.
Sources :
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